El sentido relativo de la justicia.
La dación en pago supone que un hipotecado pueda entregar su casa al banco y su hipoteca quede liquidada y no, como sucede ahora, que puedan ser embargados y si la venta de la casa no llega para saldar la deuda tengan que seguir pagando la parte pendiente de su hipoteca. Dada la situación actual donde mucha gente ya ha perdido sus casas, y en la que muchos más tienen dificultades para pagar las cuotas, el debate vuelve a a la calle.
Los defensores de la dación alegan a la justicia. No es justo pagar por algo que te han quitado, dicen. Es difícil valorar o argumentar sobre el sentido ético de la justicia, casi siempre subjetiva. Pero desde un punto de vista objetivo no es justo que se rompa un contrato firmado (y negociado) por ambas partes libremente cuando a una de ellas le conviene, más aún cuando en muchas ocasiones ha existido una manifiesta negligencia. Posiblemente las condiciones hayan sido abusivas, pero los hipotecados han firmado a sabiendas. Por esto, lo realmente injusto es que esas consecuencias de una mala decisión (o irresponsabilidad en muchos casos) las paguemos los demás. No es justo que los demás, que nada hemos tenido que ver con esas hipotecas tengamos que asumir las pérdidas que de la dación en pago se derivan. Tampoco sería justo el agravio comparativo con las personas que ya han perdido sus casas, ¿qué sucedería con ellos?
Más allá de la justicia y moralidad, ambas siempre subjetivas, esta entrada se plantea desde un punto de vista más práctico y trataré de argumentar por qué no es, ni será posible la dación en pago (por Ley) para los ya hipotecados y las consecuencias que habría si se aprobara mediante ley.
Los bancos han concedido hipotecas en base a la ley vigente, en donde no es posible la dación. Por ello, concedían préstamos por un importe superior al que hubieran concedido en caso de existir la dación. Con la dación, el banco asumiría más riesgo, por lo que es fácil de entender que alcanzar los mismos niveles de riesgo han decidido contraer, el importe del préstamo sería menor. Dicho de otra forma, si ahora el banco financia un 80% de la casa y el comprador el 20%; con la dación, el banco pasaría a financiar, por ejemplo, un 50% teniendo que financiarse el comprador el otro 50%. Así en caso de impago, asegurarse poder recuperar el dinero prestado, que es lo que le interesa. La pregunta entonces es.... ¿cómo vamos a financiar la mitad del valor de una casa sin contar con la ayuda de un banco? Nadie, o muy poca gente, podría acceder a la vivienda. La dación implica que el futuro comprador disponga de mayores recursos.
Esta sería la situación para los futuros hipotecados, pero... ¿Qué sucedería con los ya hipotecados?. Es aquí donde surgirían los problemas más importantes. Asumimos que el mercado inmobiliario es dinámico. Desde 2007, los precios han bajado un 40% aproximadamente. Pongamos entonces un ejemplo:
Una persona compra una casa en 2007 y se hipoteca por 300.000€ (precio de mercado en ese momento) a 50 años. Cada año amortizará 6.000€. En 2011, cuatro años más tarde, el mercado cayó un 40%, así que esa misma casa valdría hoy 180.000€ (40% de 300.000€) y le quedaría pendiente de hipoteca 276.000€ (300.000€ - 6.000€ x 4 años). Esa persona, que tonta no es, iría al banco, le entregaría las llaves de su casa, de forma que cancela su deuda de 276.000€ y se la compraría a precio de mercado, 180.000€. Haciendo esto, se "ahorraría" 96.000€.
¿Quién no lo haría? Todos los hipotecados, que son millones, lo harían. Significaría entonces que los bancos se quedarían con todas las casas, perderían miles de millones de euros, se quedarían sin una parte sustancial de sus ingresos procedentes de los préstamos que se cancelan con la dación; no podrían conceder nuevos préstamos, ni hipotecarios ni personales, por no poder asumir más riesgos, descendería entonces la inversión, se reduciría todavía más el crecimiento, el consumo, la producción, el trabajo.... y ya sabemos como segue el ciclo y la espiral. Todo esto desde un punto de vista optimista, porque la realidad es que los bancos quebrarían y se produciría una ruina económica y social.
Por todo esto, no creo que la dación en pago sea posible, no para las hipotecas ya realizadas seguro; y por lo que no creo que beneficie, contrariamente a lo que se piensa, a la clase media/baja, todo lo contrario. La vivienda sería inaccesible para ellos.
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